Vous disposez d’un logement inoccupé à la mer, à la montagne ou à la campagne que vous envisagez de mettre en location le temps des vacances ?
L’idée de louer un logement, ne serait-ce que quelques semaines par an, est séduisante. Tout en se réservant la possibilité de l’occuper soi-même, cette solution a l’avantage d’assurer un complément de revenu appréciable qui permettra de couvrir, sinon la totalité, au moins une partie des frais d’entretien du logement. De quoi être tenté, d’autant que trouver des locataires s’avère plutôt aisé. La demande pour ce mode d’hébergement ne cesse de croître. Et pas seulement dans les stations les plus touristiques. L’attrait pour le tourisme vert s’est fortement développé ces dernières années et, avec lui, les besoins en hébergement.
Comment faire classer votre meublé ?
Pour bénéficier du classement en "meublé de tourisme", la première démarche consiste à faire visiter votre logement par le biais d’un organisme agréé.
Vous pouvez vous adresser à la Chambre syndicale des propriétaires UNPI de votre région qui peut se charger de cette mission pour votre compte, si elle est agréée comme organisme de classement. En effet, depuis 1998, l’UNPI a été reconnue par le ministère de l’Equipement, du Logement et des Transports ainsi que par le ministère du Tourisme, " organisme agréé représentatif au plan national pour la promotion et le contrôle des meublés de tourisme ".
Une fois la visite effectuée et le certificat de visite obtenu, reste à constituer le dossier de demande d’agrément. Il doit comporter, outre le certificat de visite, une déclaration de mise en location ainsi qu’un état descriptif du meublé et de ses conditions de location, ces deux derniers documents devant être conformes à un modèle-type. Il appartient au propriétaire ensuite d’adresser le dossier complet à la mairie qui le soumettra au Préfet du département. Car c’est à ce dernier qu’incombe, après consultation de la Commission départementale de l’action touristique, la décision de classement. Si la réponse est favorable, celle-ci se traduit par un arrêté transmis à la municipalité qui se charge alors d’en aviser le loueur.
S’il n’est pas obligatoire, le classement en "meublé de tourisme" est avantageux.
- D’une part, si le bien classé se situe dans votre habitation personnelle, le propriétaire bénéficie – sauf décision contraire des autorités territoriales – d’une exonération de la taxe professionnelle.
- D’autre part, un meublé classé a plus de chances de se louer. Les candidats à la location saisonnière s’orientent d’abord vers les meublés de tourisme dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle de l’administration.
Les obligations: S’il offre des avantages, le classement en « meublé de tourisme » confère aussi quelques obligations. Ainsi, le local meublé devra être loué à la journée, à la semaine ou au mois pour une durée n’excédant pas douze semaines consécutives à un même locataire. Le loueur doit se soumettre, tous les cinq ans à partir de la date anniversaire du classement initial, à une visite de vérification de la conformité du meublé aux normes exigées pour sa catégorie ; adresser à tout candidat locataire qui en fait la demande un état descriptif du logement ; aviser la mairie de toute modification apportée au local ainsi que de la cessation de mise en location du meublé.
Description du bien: Que le bien soit ou non classé en meublé de tourisme, les relations avec les candidats à la location, dépendent du respect de certaines règles. Du fait de l’éloignement du lieu de villégiature, la plupart des contacts s’établissent d’abord par téléphone. A tout candidat intéressé, le propriétaire doit adresser par courrier un état descriptif du logement proposé. Cette obligation résulte de la loi du 29 novembre 1965 et s’impose à tout loueur professionnel ou non.
Ce descriptif doit fournir cinq grandes catégories de renseignements:
- sur le logement lui-même
- son confort
- ses différents éléments d’équipement
- sa situation dans la localité
- les conditions de location : prix et modalités de paiement.
Attention: si le logement est classé en meublé de tourisme, la loi fait obligation d’utiliser un descriptif-type. En revanche, si la mission de location est confiée à un professionnel, par exemple un agent immobilier, celui-ci est autorisé à utiliser un descriptif en usage dans la profession. A condition, bien entendu, qu’il comporte toutes les informations prévues par la législation
Dépôt de garantie
Il convient aussi que le contrat de location mentionne la somme à verser pour concrétiser l’accord de réservation. Dès lors que vous êtes un loueur particulier, vous êtes libre d’en définir le montant. Dans la pratique, comptez environ 25 % du prix de la location comme la règle l’impose aux professionnels de l’immobilier (agent immobilier ou d’un administrateur de biens par exemple). En effet, ceux-ci n’ont le droit, ni de recevoir d’argent plus de six mois avant le début de location, ni d’exiger un versement de plus de 25 %.
Il en est du dépôt de garantie comme de la réservation. Son montant n’est réglementé que pour les professionnels mais vous devez le mentionner dans le contrat. L’usage veut qu’il se situe autour de 20 à 25 % du montant de la location. Cette somme est à restituer au locataire à la fin du séjour. A condition qu’il n’ait rien endommagé dans le logement !
Contrat de location
L’accord du candidat locataire obtenu sur le descriptif ; les engagements respectifs doivent être effectués par courrier. La loi en fait une obligation. Il peut s’agir d’un simple échange de correspondance mais, pour plus de sécurité, utilisez plutôt les modèles de contrat que l’on peut se procurer dans les chambres syndicales et à l’UNPI ou sur simple commande sur notre site internet www.unpi.org.
Attention: Ne signez jamais le contrat que vous envoyez au locataire.
Attendez qu’il l’ait lui-même signé ! Vous éviterez ainsi de vous exposer à des modifications de clauses sans votre consentement.
Le contrat de location doit comporter un certain nombre d’informations sur le logement lui-même : adresse, appartement ou villa, nombre de pièces, énumération des parties et équipements dont le locataire à la jouissance exclusive (terrasse, garage…) ou dont il bénéficie au même titre que les autres résidants de l’immeuble (jardin, piscine…). La durée de la location doit également figurer avec la date de début et de fin du séjour, de même que les heures d’arrivée et de départ.
Elément très important, le prix de la location est obligatoirement indiqué.
A ce propos, il vous appartient donc de fixer ce prix en tenant compte, bien sûr, du degré de confort du logement et des valeurs pratiquées sur le marché local.
Etat des lieux
A la remise des clés, le locataire doit régler le solde de la location et verser le dépôt de garantie prévu au contrat. C’est à cette occasion que vous devez établir un état des lieux, un inventaire du mobilier et des ustensiles mis à sa disposition. Car, même si l’article 1731 du Code civil prévoit que "s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels", le locataire peut toujours apporter la preuve contraire. Un tel document doit être dressé en présence du locataire et signé conjointement. Pour chaque pièce, il doit préciser l’état des éléments qui la composent avec une appréciation : état neuf, bon état, état d’usage… Si le loueur adopte le système des charges réelles, il est nécessaire de relever les compteurs.
Arrhes ou acompte
Dans un contrat de location saisonnière, le choix d’un terme ou d’un autre peut avoir des conséquences en cas de résiliation. Il en est ainsi de la désignation de la somme exigée pour la réservation de la location. Ainsi peut-elle être qualifiée d’arrhes ou d’acompte.
Ces deux appellations ne sont pas réglementées de la même façon:
- Avec des arrhes, le candidat locataire peut se dédire en les abandonnant alors que le loueur ne peut renoncer à la location qu’en versant au locataire le double de la somme versée.
- Avec un acompte, l’engagement de location devient ferme et définitif. Le locataire ne peut y renoncer, sauf à perdre la somme versée et à régler le solde du prix de la location.
Assurez-vous
En tant que propriétaire du logement loué, vous avez la possibilité d’exiger de votre locataire qu’il vous fournisse une attestation d’assurance afin de vérifier qu’il est bien couvert contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…), soit par une extension « villégiature » de sa police d’assurance habitation principale, soit par un contrat spécifique limité à son séjour dans votre location.
Le propriétaire doit prévenir sa compagnie du souhait de louer un logement et s’assurer que le contrat multirisque habitation joue bien à l’égard des locataires notamment en cas de dommages corporels. Une garantie peut être ajoutée "recours des locataires contre le propriétaire" qui indemnise les dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux s’ils sont causés par un défaut d’entretien du bâtiment.
* Ces conseils vous sont donnés par l’UNPI sous sa seule responsabilité, tous droits de reproduction réservés.
